2019年，仍是碧桂园服务快速扩张的一年。3月18日，上市不足两年的碧桂园服务发布年报显示，2019年收购7家公司，首次披露的“三供一业”业务(供水、供电、供热和物业管理)收入占比接近16%。在不断开疆扩土的前提下，2019年，碧桂园服务营业收入接近百亿元,同比增长约106.3%。

　　不过，在碧桂园服务营收高增长的背后，正成为公司发展新动力的新增项目及“三供一业”，却拉低了整体利润率水平。毛利率、净利率出现双降，盈力能力面临承压。

　　2019年，碧桂园服务规模增长显著，收入翻倍接近百亿，利润上涨超7成以上。其中收入96.45亿元，同比增长106.3%；净利润约17.18亿元，同比增长83.9%；股东应占溢利16.71亿元，同比上升80.97%；毛利30.52亿元，同比上涨73.26%。

　　自2018年6月，碧桂园服务上市以来，规模增长一直是其追求的目标。与此同时，加大并购也是减少其对母公司依赖的途径之一。

　　与以往相比，2019年，其靠母公司输血的状况的确有所改善。年报显示，2019年，来自碧桂园的收入占13.2%，比2018年下降了3.6%，这也意味着碧桂园服务新增收入更多来自第三方。

　　2019年碧桂园服务总共收并购7家公司，包括港联不动产、嘉凯城物业、广东元海、上海联源、苏州物源、内蒙古仁和，增加了4000万平方米合同管理面积。

　　而继2019年之后的2020年，仍会是碧桂园服务并购大年。对于今年的收购目标，在2019年度全年业绩线上发布会上，执行董事兼总经理李长江明确表示，每一年都有进步，每年都要超越上一年。

　　据年报显示，除“三供一业”业务外，碧桂园服务去年物业服务收费管理面积增加约9400.6万平方米。对于2020年新增规模,碧桂园服务首席财务官黄鹏称，预计可以实现不低于9000万平方米的收费管理新增面积。

　　李长江认为，当下物业行业还很分散，集中度非常低，特别是受新冠肺炎疫情影响，收并购机会好像比往年来得更早一些、更多一些。

　　目前，碧桂园服务拥有四条业务线，包括物业管理服务、社区增值服务、非主业增值服务及上述提到的“三供一业”业务。而2018年的业务线只有前三项。

　　值得关注的是，碧桂园服务在年报中，首次披露“三供一业”业务数据。目前，碧桂园服务“三供一业”业务收入包括物业管理服务及供热。2019年，物业管理产生约5.25亿元收入；供热产生约9.9亿元收入。“三供一业”总体业务收入15.15亿元，占比达到15.7%。不过，相关成本也达到 13.86亿元。

　　据悉，碧桂园服务于2018年成立合资公司，开始进入“三供一业”分离移交改革领域。其中合作项目包括中石油的“三供一业”。

　　虽然碧桂园服务认为“三供一业”是未来增长动力之一。但是其盈利能力并不理想。原因在于，“三供一业”物业管理服务对象大多为国企小区，成立时间早，一般物业管理服务收费单价较低。

　　此外“三供一业”业务所管理的物业设备老旧，设施维护成本占比高。而供热服务主要是受制于国企背景，供热服务水平高于市场水平，导致成本支出较高。

　　值得关注的是，随着规模增加，营收激增，但是增收并未带动盈利能力的增加，表现为下降的净利率与大幅增长的营收出现明显反差。

　　年报显示，2019年，碧桂园服务的毛利率及净利率小幅下跌，毛利率同比下降6.1个百分点至约31.6%，净利润率则同比下降2.2个百分点至约17.8%。

　　而事实上，收并购而来的新增项目以及近年一直开拓的“三供一业”，则是拉低了整体利率水平的主因。

　　对此，有分析机构指出，碧桂园服务去年下半年收购多个物业管理公司，拖累物业管理服务毛利率表现。如果撇除低毛利率的“三供一业”业务，公司去年整体毛利率为35.9%，较2018年度的37.7%仍有所下降。

　　从目前来看，2019年，碧桂园服务的四条业务线中，三条业务线毛利率均现下降。其中，作为收入贡献最大的物业管理服务，2019年毛利率下降1.7个百分点至约30.2%。

　　此外，非主业增值服务的毛利率下降7.1个百分点至约41.0%。碧桂园服务解释称，是由于提供售前业务管理的咨询服务单个案场服务费收入下降，以及交付前开荒清洁及其他服务收入毛利率偏低的业务有所增长导致毛利率下降。

　　而最大程度拉低毛利率的要数“三供一业”业务。据碧桂园服务年报显示，“三供一业”物业管理服务的毛利率为13.4%，供热服务毛利率6.0%，远低于31.6%的整体毛利率。

　　从以上数据不难看出，碧桂园服务近年来大力增加的“三供一业”以及新增收并购业务正在影响盈利能力。相比之下，社区增值服务虽然毛利率超过60%以上，不过，其收入占比不足10%。

　　另据碧桂园服务方面回复，2019年社区增值服务实现了快速成长，占比提升，而且业务结构更加健康，来自非周期性业务的比重更大了。今年会加强服务质量和客户满意度，适度加大自营的比例。

　　此外，碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏在年报发布会上也表示，2020年，在增值服务方面会有持续、强劲的增长。由此，强化社区增值服务或许将成为碧桂园服务提高盈利水平的途径之一。

　　对于整体盈利问题，碧桂园服务方面认为，2019年“三供一业”业务开始并表，会对基本盘的财务数据有扰动，这之前和市场有充分的沟通。但基本盘的盈利能力是没有问题，来自“兄弟”公司的楼盘项目，盈利能力强劲；来自第三方的项目，随着接管后逐渐提升管理水平和客户满意度，盈利也会逐渐变得更好。